“คาดว่าจะได้รับความเดือดร้อนมากขึ้นจากเจ้าของบางรายเนื่องจากการผิดนัดเงินกู้และการละทิ้งทรัพย์สินอาจเพิ่มขึ้นในอนาคต”
เขียนโดย Wolf Richter สำหรับ WOLF STREET
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานที่ใหญ่ที่สุดไว้วางใจที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานได้ถูกสังหารในตลาดหุ้นตั้งแต่เดือนมีนาคม 2020 โดยเคยมีช่วงเวลาที่ยากลำบากมาก่อน บางคนทำสถิติสูงสุดตลอดกาลในปี 1998, 2000 หรือ 2007 และลดลง 65% และ 75% จากระดับสูงสุดเหล่านั้น บางส่วนของพวกเขากลับมาเป็นที่แรกในยุค 90 และในยุค 80
แต่ปัญหาในตลาดสำนักงานตั้งแต่ปี 2563 นับตั้งแต่มีแรงงานจากบ้านเข้ามาเป็นจำนวนมากและมีจำนวนสำนักงานเหลือเฟือมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ ด้วยปริมาณพื้นที่สำนักงานที่ว่างเป็นประวัติการณ์และในตลาดเช่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จึงได้รับ เพลงฮิตล่าสุด
ที่น่าสนใจคือ เครื่องบินตกระหว่างเหตุเครื่องบินตกเมื่อเดือนมีนาคม 2020 แต่กลับฟื้นตัวได้บางส่วนจนถึงระดับกุมภาพันธ์ 2020 เพียงแต่ถูกปล่อยทิ้งไว้อีกครั้งอย่างเป็นระบบในปีนี้เพื่อให้ถึงระดับต่ำสุดรอบใหม่หรือเข้าใกล้จุดต่ำสุดของทศวรรษใหม่ เราจะไปหาเจ้าของเหล่านั้นในสำนักงานใหญ่ในอีกสักครู่
เจ้าของเหล่านี้ต้องเผชิญกับจำนวนที่มากเกินไปในสำนักงาน
ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซาวิลส์ วันนี้เปิดตัวรายงานตลาดสำนักงานรายไตรมาสชุดแรกสำหรับไตรมาสที่สามของตลาดหลักในสหรัฐอเมริกา ซึ่งรวม 12 ตลาด ฮูสตันเป็นผู้นำด้านพื้นที่สำนักงานที่ว่างที่สุดในตลาด โดยมีอัตราห้องว่างอยู่ที่ 30.7% ซานฟรานซิสโกมาเป็นอันดับสองด้วย 28.9% และยิงได้สูงกว่า
ปัญหาใหญ่คือการให้เช่าช่วงพื้นที่ นี่คือพื้นที่ที่บริษัทต่างๆ ยังคงจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของแต่พวกเขาไม่ได้ครอบครอง และพยายามหาผู้เช่ารายย่อยเพื่อชดใช้พื้นที่นั้นแทน บริษัทเหล่านี้จะกำหนดราคาพื้นที่ให้เช่าช่วงของพวกเขาอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากพวกเขาไม่ต้องทำกำไรจากพื้นที่สำนักงานนั้น แต่เพียงต้องการลดต้นทุนในการถือครองพื้นที่จนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ การปล่อยให้เช่าช่วงลดแรงกดดันต่อการเช่าที่มีประสิทธิภาพ—แม้เจ้าของบ้านจะมุ่งมั่นที่จะรักษาสตรีค
ฮูสตัน ตลาดสำนักงานขนาดใหญ่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดมาเป็นเวลานานจากวิกฤตน้ำมันซึ่งเริ่มสร้างความเสียหายในปี 2558 ตามมาด้วยโรคระบาดใหญ่และการเปลี่ยนไปใช้ที่ทำงานจากที่บ้าน แต่สิ่งต่าง ๆ แย่ลงเล็กน้อย ความเฟื่องฟูของการก่อสร้างที่เริ่มต้นขึ้นในช่วงที่น้ำมันเฟื่องฟูยังคงทิ้งอาคารสำนักงานที่ใหม่และใหญ่ที่สุดในตลาดในช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุด โดยโครงการต่างๆ ที่วางแผนไว้เมื่อหลายปีก่อน อาคารสำนักงานสุดหรูเหล่านี้จุดประกายเที่ยวบินสู่คุณภาพ เนื่องจากบริษัทต่างๆ ออกจากหลุมพรางเดิมเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ
นี่คือชะตากรรมของอาคารสำนักงานระดับ A ที่เก่ากว่าบางแห่งที่สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษที่ 80 หลังจากที่ผู้เช่าย้ายเข้าไปอยู่ในอาคารใหม่สุดหรูแห่งหนึ่ง: เจ้าของบ้านผิดนัดเงินกู้และทิ้งหอคอยเก่าคืนให้ผู้ให้กู้ – นักลงทุน CMBS – ซึ่งขายหอคอยเหล่านั้นในการยึดสังหาริมทรัพย์ ยอดขายขาดทุน 82% และ 88% มหันต์ (ซึ่งฉันวิเคราะห์ที่นี่เมื่อต้นปีนี้)
เป็นกลุ่มดาวเก่าที่มีปัญหาเกี่ยวกับอัตถิภาวนิยม ไม่ใช่กลุ่มดาวที่ใหม่กว่าและใหญ่กว่า แต่แม้แต่เจ้าของที่ใหม่ที่สุดและใหญ่ที่สุดก็ยังต้องต่อสู้กับความฟุ่มเฟือย และพวกเขาก็ไม่สามารถรับค่าเช่าที่ทำให้หอคอยเหล่านั้นทำงานได้ และในภาคส่วนเทคโนโลยี เช่น ซานฟรานซิสโก มีหอคอยที่ใหม่และใหญ่กว่า เช่น Salesforce Tower ซึ่งเป็นเจ้าของโดย REIT Boston Properties ซึ่งเราจะพิจารณาในอีกสักครู่ ซึ่งมีความพร้อมใช้งานจำนวนมาก เทคโนโลยีกำลังเคลื่อนจากสิ่งล่าสุดและยิ่งใหญ่ที่สุด และไม่มีใครอยู่เบื้องหลังมัน
แต่ในฮูสตัน สิ่งเลวร้ายที่สุดอาจจะจบลงในที่สุด ความพร้อมใช้งานลดลงเหลือ 30.7% ซึ่งแย่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา แต่ลดลงจาก 31.1% ในปีที่แล้ว แต่พื้นที่ว่างสำหรับผู้รับเหมาช่วงเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากที่ลดลงเป็น 7.7 ล้านตารางฟุต (MSF)
กิจกรรมการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 3.8 MSF ซึ่งสอดคล้องกับกิจกรรมก่อนเกิดโรคระบาด แต่ข้อตกลงจำนวนหนึ่งได้ลดการเคลื่อนไหวของบริษัทพลังงานที่ย้ายจากพื้นที่ขนาดใหญ่ในอาคารเก่าไปยังพื้นที่ขนาดเล็กกว่าในอาคารใหม่ และบางแห่งกำลังรวมสำนักงานที่กระจายอยู่ทั่วอาคารหลายหลังเป็นอาคารเดียว และการขุดค้นอาคารโบราณเหล่านี้ในปัจจุบัน (ขนาดใหญ่กว่า) จะออกสู่ตลาด ทำให้เกิดความเจ็บปวด และความพร้อมที่เพิ่มขึ้น สิ่งนี้เกิดขึ้นได้ทุกที่
ซานฟรานซิสโก, ในปี 2019 ตลาดสำนักงานที่ร้อนแรงที่สุดในสหรัฐอเมริกากำลังเข้าใกล้เมืองฮุสตัน ความพร้อมใช้งานเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดตลอดกาลอีกครั้งที่ 28.9% เพิ่มขึ้นจาก 26.2% ในปีที่แล้ว ย้อนกลับไปในช่วงเวลาที่ดี ไตรมาสที่ 3 ของปี 2019 ความพร้อมใช้งานอยู่ที่ 7.1% จากปัญหาการขาดแคลนสำนักงานแบบเฉียบพลันไปจนถึงจำนวนที่มากเกินไปในสำนักงานที่เคยมีมาในรอบสามปี บริษัทเทคโนโลยีตระหนักดีว่าพื้นที่สำนักงานที่ว่างที่พวกเขาใช้อยู่ในอนาคตจะไม่จำเป็นเพราะอนาคตนั้นจะไม่มาถึง ถูกยกเลิกโดยเปลี่ยนไปทำงานจากที่บ้าน
พื้นที่เช่าช่วงลดลงเหลือ 7.7 MSF ยังคงมีขนาดใหญ่ กิจกรรมการเช่าลดลงเหลือ 1.0 MSF ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่การปิดตัวลง และน้อยกว่าครึ่งของกิจกรรมในช่วงสามช่วงสุดท้ายก่อนเกิดการระบาดใหญ่
ความต้องการเช่าสูงสุดในปี 2019 และลดลงตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ในไตรมาสที่สาม ค่าเช่าขั้นต้นโดยเฉลี่ยที่ต้องจ่ายลดลงเป็น 71.25 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต (psf) ต่อปี
ซาวิลส์กล่าวว่า “คาดว่าความต้องการเช่าโดยเฉลี่ยและอัตราค่าเช่าที่แท้จริงจะตกต่ำลง เนื่องจากเจ้าของบ้านต้องดิ้นรนต่อสู้ดิ้นรนเพื่อเข้าครอบครองท่ามกลางอุปสงค์ที่ซบเซา” ซาวิลส์กล่าวในรายงานของซานฟรานซิสโก
ซาวิลส์กล่าวว่า “การลดลงของค่าเช่าในภาคเทคโนโลยีในปีนี้ได้เพิ่มอุปสรรคอีกประการหนึ่งต่อการฟื้นตัวของตลาดสำนักงานที่ได้รับความเดือดร้อนเนื่องจากพนักงานสำนักงานจำนวนมากยังคงทำงานจากระยะไกลต่อไป” ซาวิลส์กล่าว เป็นผลให้คาดว่าความพร้อมใช้งานของสำนักงานระดับบนจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงสิ้นปีและในปี 2566”
มีการเพิ่มอาคารสำนักงานใหม่อย่างต่อเนื่อง.
ตารางด้านล่างแสดงตลาดสำนักงาน 12 แห่งที่ซาวิลส์เผยแพร่รายงานสำนักงานสำหรับไตรมาสที่สามในวันนี้ ตามลำดับความพร้อมใช้งาน
คอลัมน์ทางขวามือแสดงขนาดตลาดสำนักงานทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 และไตรมาสที่ 3 ปี 2565 หน่วยเป็นล้านตารางฟุต
คอลัมน์ตัวหนาแสดงจำนวนพื้นที่สำนักงานสุทธิที่เพิ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2564 เป็นล้านตารางฟุต ซึ่งรวมพื้นที่สำนักงานใหม่สุทธิ 19.3 ล้านตารางฟุตที่เพิ่มเข้ามาใน 12 ตลาดนี้ในหนึ่งปี
มีการเพิ่มพื้นที่สำนักงานส่วนใหญ่ในซีแอตเทิล/Puget Sound (5.2 MSF), บอสตัน (3.3 MSF) และซานฟรานซิสโก (2.2 MSF) ในปีที่ผ่านมา สิ่งนี้จะดำเนินต่อไปหลายปีเมื่อโครงการสำนักงานเสร็จสมบูรณ์ แต่ตลาดในเมืองฮุสตัน ซึ่งใหญ่เป็นสองเท่าของซานฟรานซิสโก ได้เพิ่มพื้นที่เพียง 500,000 ตารางฟุต ในขณะที่การก่อสร้างกำลังเฟื่องฟู
| พื้นที่สำนักงาน MSF | ||||
| ความพร้อมใช้งาน | เพิ่มขึ้นปี | รวมไตรมาสที่ 3 ปี 2564 | รวมไตรมาสที่ 3 ปี 2565 | |
| ฮูสตัน | 30.7% | 0.5 | 192.6 | 193.1 |
| ซานฟรานซิสโก | 28.9% | 2.2 | 83.3 | 85.5 |
| แอตแลนต้า | 25.8% | 0.6 | 174.1 | 174.7 |
| ลอสแองเจลิส | 25.4% | 1.7 | 219.4 | 221.1 |
| ตัวเมืองชิคาโก | 24.5% | 1.3 | 148.1 | 149.4 |
| นครฟิลาเดลเฟีย | 21.9% | 1.0 | 132.7 | 133.7 |
| ออเรนจ์เคาน์ตี้ | 21.9% | 0.1 | 85.7 | 85.8 |
| วอชิงตันดีซี | 21.5% | 0.0 | 122.6 | 122.6 |
| หุบเขาซิลิคอน | 20.8% | 1.4 | 85.6 | 87.0 |
| ซีแอตเทิล/พูเจ็ต ซาวด์ | 20.5% | 5.2 | 114.5 | 119.7 |
| แมนฮัตตัน | 18.0% | 2.0 | 467.6 | 469.6 |
| บอสตัน | 16.4% | 3.3 | 258.3 | 261.6 |
| พื้นที่สำนักงานทั้งหมดเพิ่มใน 12 เดือน | 19.3 | |||
ในตัวเมืองชิคาโก ความพร้อมใช้งานเพิ่มขึ้นเป็น 24.5% จาก 22.4% ในปีที่แล้ว
ในลอสแองเจลิส ความพร้อมใช้งานเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 25.4% และพื้นที่ให้เช่าช่วงเพิ่มขึ้นเป็น 9.6 MSF จาก 8.2 MSF ในปีก่อนหน้าในชื่อ Netflix และ PayPal แต่พื้นที่สำนักงานบางส่วนว่างในตลาดให้เช่าช่วง
ในซีแอตเทิล/พูเจ็ต ซาวด์ความพร้อมใช้งานเพิ่มขึ้นเป็น 20.3% ซึ่งเป็นข้อมูลสูงสุด ความพร้อมใช้งานของ Class A เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ที่ 20.5% พื้นที่ให้เช่าช่วงเพิ่มขึ้นเป็น 5.7 MSF
ใน หุบเขาซิลิคอนความพร้อมใช้งานลดลง 10 คะแนนพื้นฐานเป็น 20.8% อิงจากข้อตกลงใหญ่เรื่องหนึ่ง: บริษัทแม่ของ TikTok Bytedance ได้รับ 658,000 ในหกจาก Yahoo พื้นที่เช่าช่วงที่มีอยู่จึงลดลงเหลือ 4.5 MSF เนื่องจากมีการยกเลิกข้อตกลง Bytedance 658,000 sf กิจกรรมการเช่าซื้อในไตรมาสที่สามซึ่งได้รับแรงหนุนจากข้อตกลง 658,000 ตารางฟุตของ Bytedance เพิ่มขึ้นเป็น MSF 1.7 จาก MSF 0.9 ในปีที่แล้ว
ในวอชิงตัน ดีซีความพร้อมใช้งานเพิ่มขึ้นเป็น 21.5% และการให้เช่าช่วงพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 3.4 MSF กิจกรรมการเช่าในไตรมาสที่สามลดลงเหลือเพียง 1.1 MSF ซึ่งต่ำที่สุดในรอบหลายปี ต่ำกว่าช่วงที่ปิดกิจการ และประมาณครึ่งหนึ่งของกิจกรรมเฉลี่ยห้าปี
ซาวิลส์ระบุในรายงานของสำนักงานวอชิงตัน ดีซีว่า “แพ็คเกจสัมปทานจำนวนมากบ่งบอกถึงการบังคับให้เจ้าของบ้านต้องดำเนินการมากขึ้นเพื่อตามล่าผู้เช่าที่มีศักยภาพและรักษาผู้เช่าที่มีอยู่” ส่วนลดรวม $282 ต่อฟุตในสิทธิพิเศษ
ซาวิลส์กล่าวว่า “ด้วยปัจจัยพื้นฐานของตลาดสำนักงานยังคงอ่อนแอ คาดว่าเจ้าของบางรายจะประสบปัญหาเพิ่มเติม เนื่องจากการผิดนัดชำระหนี้และการละทิ้งทรัพย์สินอาจเพิ่มขึ้นในอนาคต” ซาวิลส์กล่าว
หุ้นเจ้าของสำนักงานตก
หุ้นของกองทุนรวมแบบตั้งโต๊ะที่ใหญ่ที่สุด 5 กองทุนตามมูลค่าราคาตลาดทั้งหมดลดลงจากระดับสูงสุดเมื่อเร็วๆ นี้ และบางส่วนอยู่ไกลเกินกว่าระดับสูงสุดตลอดกาลที่อยู่ห่างไกล นักลงทุนจำนวนมากซื้อ REIT เพื่อผลตอบแทน แต่การสูญเสีย 50% หรือ 70% ของทุนของคุณเพื่อรับผลตอบแทน 5% นั้นไม่ใช่เรื่องดี
คุณสมบัติบอสตัน [BXP]และ ที่ใหญ่ที่สุดของพวกเขาทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 จากนั้นลดลงในเดือนมีนาคม 2020 ในยุคต่อมาของการผ่อนคลายเชิงปริมาณครั้งใหญ่ ได้สิ่งที่สูญเสียไปในเดือนมีนาคม 2020 กลับคืนมา แต่ในเดือนเมษายนปีนี้ การขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางเริ่มต้นขึ้น เฟดกำลังทำเวทย์มนตร์และหุ้นก็เริ่มตกต่ำอีกครั้ง
วันนี้ แม้จะเพิ่มขึ้นปานกลางในช่วงสองสามวันที่ผ่านมา หุ้นก็ร่วงลง 48.7% จากระดับสูงสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 ซึ่งสูงกว่าระดับต่ำสุดในเดือนมีนาคม 2020 เพียงเล็กน้อย และแตะระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปีเพียงเล็กน้อย และพวกเขากลับมาอยู่ที่เดิมในปี 2548 (ข้อมูลผ่าน YCharts):
Kilroy Realty Corp [KRC] ปิดวันที่ $43.37 ลดลง 50.9% จากระดับสูงสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 (ซึ่งใกล้เคียงกับระดับสูงสุดก่อนหน้านี้ในเดือนกุมภาพันธ์ 2007) การลดลงส่วนใหญ่นั้นเกิดขึ้นตั้งแต่เดือนเมษายน 2565 ตอนนี้หุ้นกลับมาที่ตำแหน่งแรกในปี 2548 (ข้อมูลผ่าน YCharts):
Vornado Realty Trust [VNO] โดยแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2550 ก่อนที่จะลดลงในช่วงวิกฤตการเงิน และแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2558 ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของกราฟ ตั้งแต่นั้นมา หุ้นก็ร่วงลง 74% และนับตั้งแต่จุดสูงสุดครั้งล่าสุดในเดือนมกราคม 2020 หุ้นก็ร่วงลง 66%
หุ้นที่ได้มาอย่างไม่ถูกต้องเหล่านี้กลับมาอยู่ที่เดิมในปี 1997 (ข้อมูลผ่าน YCharts):
ลักษณะลูกพี่ลูกน้อง [CUZ] มันพุ่งขึ้นสู่ระดับสูงสุดตลอดกาลในช่วงฟองสบู่อินเทอร์เน็ต จากนั้นก็ร่วง จากนั้นพุ่งแตะระดับสูงสุดตลอดกาลในปี 2547 และอีกครั้งในปี 2550 และทรุดตัวลง ณ เวลาปิดวันนี้ หุ้นลดลง 81% จากระดับสูงสุดตลอดกาลในเดือนสิงหาคม 2000 จากจุดสูงสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 หุ้นลดลง 45.5%
หุ้นตอนนี้กลับมาอยู่ที่เดิมในปี 1986 ครับท่าน แต่ถ้าคุณซื้อในตอนนั้น และเก็บเงินที่จ่ายไปตั้งแต่นั้นมา คุณอยู่ในเกณฑ์ดีเพราะอย่างน้อยคุณก็ได้รับเงินปันผล หากคุณซื้อโดยส่วนใหญ่แล้ว ผลตอบแทนจากเงินปันผลของคุณต่ำกว่ามาก และการสูญเสียเงินทุนของคุณก็สูง และนั่นเป็นเพียงข้อตกลงที่ไม่ดี (ข้อมูลผ่าน YCharts):
คุณสมบัติของไฮวูดส์ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 เข้าใกล้ระดับสูงสุดตลอดกาลของปี 2016 ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2020 หุ้นร่วงลง 48.6% ส่วนใหญ่ตั้งแต่เดือนเมษายน 2022 โดยลดลงอย่างมากระหว่างนั้น และเมื่อสัปดาห์ที่แล้วแตะระดับ 26.41 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นราคาต่ำสุด ตั้งแต่ปี 2554 ปิดวันนี้ที่ 26.98 ดอลลาร์ หุ้นเหล่านี้กลับมาอยู่ที่เดิมในปี 1995 (ข้อมูลผ่าน YCharts):
สำนักงาน REIT Equity Commonwealth ที่มีขนาดเล็กกว่าเล็กน้อย [EQC] ลดลง 31% จากเดือนกุมภาพันธ์ 2020 และลดลง 65% จากระดับสูงสุดตลอดกาลในเดือนกุมภาพันธ์ 1998 SL Green Realty Corp [OFC] ลดลง 60% จากเดือนกุมภาพันธ์ 2020 และลดลง 75% จากระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2550 ปรากฎว่า REIT เหล่านี้ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในเทรนด์หุ้นที่ร้อนแรงที่สุดไม่ใช่ข้อเสนอที่ดีเลย – และจริง ๆ แล้วพวกเขาทำไม่ได้ เหมือนทำงานจากที่บ้านและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
สนุกกับการอ่าน WOLF STREET และต้องการสนับสนุนหรือไม่ ใช้ตัวบล็อกโฆษณา – ฉันเข้าใจดีว่าทำไม – แต่คุณต้องการสนับสนุนไซต์นี้หรือไม่ คุณสามารถบริจาค ฉันขอขอบคุณมันมาก คลิกบนแก้วเบียร์และชาเย็นเพื่อเรียนรู้วิธีการ:
คุณต้องการรับการแจ้งเตือนทางอีเมลเมื่อ WOLF STREET เผยแพร่บทความใหม่หรือไม่? ลงทะเบียนที่นี่.
#ทำลาย #REIT #ของสำนกงานเนองจากตลาดสำนกงานในอนาคตถกสรางขนเพอเลกทำโดยการทำงานจากทบาน