Justin Purohit profile picture

Paramount Group: กลุ่มอาคารสำนักงานระดับ A ที่เข้มข้น (NYSE: PGRE)

ชั่วโมงสีฟ้าหลังพระอาทิตย์ตกในแมนฮัตตัน

แจ็ค จ้าว

พาราเมาท์ กรุ๊ป อิงค์ (ตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก:ตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก: PGRE) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (“REIT”) ที่เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานระดับ A ในนิวยอร์กซิตี้ (“NYC”) และซานฟรานซิสโก ซึ่งให้เช่าแก่ผู้เช่าส่วนใหญ่ในด้านกฎหมาย การเงิน และเทคโนโลยี

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หุ้นมีผลประกอบการต่ำกว่ามาตรฐาน แม้ในช่วงที่นำไปสู่การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เนื่องจากหุ้นมีแนวโน้มขาลงอย่างต่อเนื่อง

YCharts - ประวัติราคาหุ้น PGRE

YCharts – ประวัติราคาหุ้น PGRE

แม้จะมีประสิทธิภาพที่แย่ แต่ก็ยังดีกว่า Vornado Realty Trust (VNO) และ Empire State Realty Trust (ESRT) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกันสองแห่งที่ดำเนินงานในตลาดนิวยอร์กซิตี้ โดยแต่ละแห่งมีผลตอบแทนติดลบมากกว่า 3 ปีมากกว่า 20% .

YCharts - ผลตอบแทน PGRE 3 ปีเมื่อเทียบกับคู่แข่ง

YCharts – ผลตอบแทน PGRE 3 ปีเมื่อเทียบกับคู่แข่ง

อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนติดลบ 3 ปียังคงเกินเครื่องหมาย 20% ซึ่งเป็นความเจ็บปวดสำหรับผู้ถือระยะยาวหลายคน แต่ด้วยจำนวนหุ้นที่ลดลงเกือบ 30% เมื่อเทียบปีต่อปี หุ้นมีแนวโน้มที่จะกลับมาฟื้นตัวได้ส่วนหนึ่งโดยการปรับปรุงปัจจัยพื้นฐานในภาคส่วนนี้ และเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในระดับการเข้าพักที่สูงขึ้น แม้ว่าการฟื้นตัวอาจบรรเทาความสูญเสียบางส่วนที่เกิดขึ้นจากผู้ถือหุ้นเดิมได้ แต่นักลงทุนรายใหม่ควรอยู่เฉยๆ จนกว่าจะมีเสถียรภาพมากขึ้นในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรวม

ผลงานที่มีความเข้มข้นสูงในสองตลาดหลัก

พอร์ตโฟลิโอของ PGRE ประกอบด้วยสินทรัพย์ทั้งหมด 19 รายการในตลาดย่อยบางแห่งใน Central Business District (“CBD”) ภายในนิวยอร์กซิตี้และซานฟรานซิสโก สินทรัพย์เหล่านี้รวมถึงอสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน 14 แห่งและสินทรัพย์ที่มีการจัดการห้ารายการ แม้ว่าจะมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์หลักที่สมดุลในแต่ละพื้นที่ปฏิบัติการ แต่ตลาดในนิวยอร์กซิตี้มีสัดส่วนประมาณ 70% ของธุรกิจของบริษัท

นอกจากนี้ 60% ของรายได้รวมมาจากที่พักสามแห่ง ได้แก่ 1633 Broadway และ 1301 Avenue of the Americas ทั้งในนิวยอร์กซิตี้และ One Market Plaza ในซานฟรานซิสโก ผู้เช่ารายใหญ่บางรายภายในอาคารเหล่านี้ ได้แก่ Allianz Global Investors, Morgan Stanley (MS), Credit Agricole Corporate & Investment Bank และ Alphabet, Inc (GOOG) เป็นต้น

ในระหว่าง สิบอันดับสูงสุดเฉพาะธนาคาร First Republic และบัญชี Credit Agricole เท่านั้นที่มากกว่า 5% ของค่าเช่าฐานรายปีทั้งหมด (“ABR”) ทั้งสองบัญชีมีสัดส่วนประมาณ 12% ของ ABR ในทางกลับกัน บัญชีรวมสิบอันดับแรกมีสัดส่วนเกือบ 40% ของ ABR

ข้อมูลเสริมนักลงทุน ไตรมาส 2 ของปีงบประมาณ 22 - สรุปผู้เช่า 10 อันดับแรก

ข้อมูลเสริมนักลงทุน ไตรมาส 2 ของปีงบประมาณ 22 – สรุปผู้เช่า 10 อันดับแรก

แม้ว่า PGRE จะให้บริการในหลากหลายอุตสาหกรรม แต่ก็กระจุกตัวอยู่ในภาคบริการด้านกฎหมาย การเงิน และด้านเทคนิค ซึ่งรวมกันแล้วมีสัดส่วนประมาณ 80% ของ ABR ทั้งหมด

พอร์ตโฟลิโอโดยรวมของ PGRE ได้รับการพิจารณาให้อยู่ในสองตลาดย่อยที่แข็งแกร่งที่สุดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสหรัฐอเมริกา เนื่องจากมีอุปสรรคในการเข้ามาสูง อุปทานที่จำกัด และลักษณะทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งซึ่งรวมถึงกลุ่มผู้เช่าจำนวนมากที่มีความต้องการสูงในอดีตที่ผ่านมา -พื้นที่สำนักงานคุณภาพระดับเฟิร์สคลาส

การหยุดชะงักในส่วนสำนักงานจาก Remote Work Arrangements (“WFH”) ได้เพิ่มความเสี่ยงพิเศษที่มีอยู่ในพอร์ตโฟลิโอ แต่แนวโน้มดูเหมือนจะดีขึ้น รูดบนบัตรเข้า การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากวันหยุดวันแรงงานและบริษัทต่างๆ ยังคงดำเนินนโยบายต่อไป ต้องการพนักงาน อยู่ในสถานที่อย่างน้อยส่วนหนึ่งของสัปดาห์

ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดจากแนวโน้มในปัจจุบันของ WFH คือการกระจุกตัวในตลาดของบริษัท การปรากฏตัวของพวกเขาในตลาดปฏิบัติการหลักสองแห่งด้วยอสังหาริมทรัพย์สามแห่งที่ขับเคลื่อนรายได้ส่วนใหญ่ทำให้เกิดความกังวลในระดับสูง หากตลาดใด ๆ เหล่านี้ประสบกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำที่ไม่สมส่วน PGRE ก็จะประสบกับความสูญเสียที่มากกว่าคู่แข่งรายอื่นๆ ในภาคส่วนของตน นอกจากนี้ หากการดำเนินการในอาคารสามหลังแรกใดๆ ถูกระงับชั่วคราว ไม่ว่าจะโดยสมัครใจผ่านกิจกรรมการพัฒนาขื้นใหม่หรือโดยไม่ได้ตั้งใจเนื่องจากการช็อกจากภายนอก รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (“NOI”) และตัวชี้วัดทั่วทั้งทรัพย์สินจะได้รับผลกระทบอย่างมาก

ตัวชี้วัดพอร์ตโฟลิโอด้านสุขภาพ แต่จำเป็นต้องมีการเพิ่มประสิทธิภาพเพิ่มเติม

ปัจจุบันระดับการเข้าพักยังคงที่ในอัตราที่ยอมรับได้ในอาคารที่ใหญ่ที่สุดสามแห่ง อันที่จริง ที่ 1633 Broadway ซึ่งเป็นอาคารที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวโดย Gross Assets Value (“GAV”) อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 99.6% ณ สิ้นวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2565

ในขณะที่อัตราการเช่ายังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดที่ One Market Plaza 370 คะแนน แต่อัตราการเช่ายังคงแข็งแกร่งที่ 94.7% โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับระดับปัจจุบันที่ 1301 Avenue of the Americas ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่า 88.1% น้อยกว่านี้มาก อัตรา 99.4% อาคารที่สั่งก่อนปี 2020

ในฐานะที่เป็นตัวขับเคลื่อนหลักของ NOI การเติบโตของอัตราการเข้าพักที่ 1301 น่าจะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักสำหรับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคตของบริษัท อย่างที่เป็นอยู่ มีจุดพื้นฐาน 390 จุดรวมอยู่ในส่วนต่างระหว่างค่าเช่าอาคารกับอัตราผู้ครอบครอง เมื่อพื้นที่ถูกครอบครองในที่สุด PGRE จะได้รับประโยชน์จากกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้น ในระยะหลัง ผลกำไรโดยรวมอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากหากอัตราค่าเช่ากลับสู่ระดับปี 2019

ตัวบ่งชี้เชิงบวกประการหนึ่งของศักยภาพของ 1301 คือราคาเช่าที่เพิ่มขึ้น 380 จุดจากไตรมาสแรก โดยได้แรงหนุนจากการขยายตัว 70,000 ตารางฟุต (“SF”) โดย SVB Securities ซึ่งคิดเป็นประมาณ 30% ของบริษัท . กิจกรรมการเช่าทั้งหมด ในช่วงไตรมาสซึ่งมากกว่าไตรมาสแรกประมาณ 50K และสูงกว่าปีที่แล้วเล็กน้อยเช่นกัน นอกจากนี้ การลงนามเสร็จสิ้นด้วยระยะเวลาการเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (“WALT”) 9.3 ปี สิ่งนี้บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของบริษัทที่มีต่อพื้นที่สำนักงาน แม้ว่าจะมีการจัดการ WFH อย่างต่อเนื่องก็ตาม

จุดแข็งในการเช่าซื้อควรดำเนินต่อไปในอนาคต เนื่องจากบริษัทต่างๆ ให้ความสำคัญกับการเดินทางสู่คุณภาพในการตัดสินใจเช่าซื้อมากขึ้น เมื่อพวกเขาส่งพนักงานกลับที่ทำงาน สิ่งนี้น่าจะชัดเจนที่สุดในตลาด PGRE ของซานฟรานซิสโกเนื่องจากการเปิดรับอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคเทคโนโลยี ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ตกต่ำอยู่เบื้องหลังผู้อื่นในการกลับไปทำงานส่วนตัว

แนวโน้มเชิงบวกจะถูกชดเชยด้วยอัตรากำไรจากค่าเช่าที่ลดลงและการหมดอายุสัญญาเช่าระยะยาวที่สูงขึ้น

การปรับปรุงพื้นที่เช่าและการเช่าจะชดเชยด้วยอัตรากำไรค่าเช่าที่ลดลงและการหมดอายุสัญญาเช่าที่สูงขึ้นในระยะเวลาอันใกล้ ในช่วงหกเดือนแรกของปี ค่าเช่าเงินสดลดลง 2.5% หลังจากที่ลดลง 5.3% ในไตรมาสปัจจุบัน นำโดยลดลงเกือบ 10% ในนิวยอร์ก

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 - สรุปรายไตรมาสของกิจกรรมการเช่าซื้อ

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 – สรุปรายไตรมาสของกิจกรรมการเช่าซื้อ

สิ่งนี้น่าหนักใจเป็นพิเศษเมื่อดูในบริบทของตนเอง หมดอายุถัดไปซึ่งรวมแล้ว 0.6% สำหรับช่วงเวลาที่เหลือของปีและ 7.3% ต่อปีจนถึงปี 2024 แม้ว่าจะสามารถปรับปรุงพื้นที่ได้ รายได้จะลดลงอย่างมากหากความแปรปรวนยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 - กำหนดการหมดอายุการเช่า

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 – กำหนดการหมดอายุการเช่า

แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะต่ำ แต่ก็เป็นที่น่าสังเกตว่าการขยายตัวของ SVB ไม่ได้รวมอยู่ในประชากรเฉพาะของบริษัท อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าเองมีสเปรดเป็นบวก 3.1% เป็นเงินสด บริษัทต่างๆ ก็มีแนวโน้มที่จะเซ็นสัญญาขยายเวลา WALT เนื่องจากคาดว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเหนือระดับปัจจุบันในระยะกลาง เมื่อลงนามในเงื่อนไขที่ยาวขึ้น บริษัทเหล่านี้จะป้องกันความเสี่ยงในการเช่าด้วยความไม่แน่นอนที่เกี่ยวข้องกับความต้องการของสำนักงานในระยะยาว

การรวมกันของสเปรดที่น่าพอใจในการขยายขนาดใหญ่และผลกระทบที่เกี่ยวข้องกับ WALT ที่ยาวขึ้นอาจเป็นลางสังหรณ์เชิงบวกของสภาพแวดล้อมการเช่าในอนาคต อย่างไรก็ตาม ผู้มีโอกาสเป็นนักลงทุนควรติดตามสถานะการหมดอายุของผลประกอบการในอนาคตต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การหมดอายุของ Credit Agricole ในปี 2566 สมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากมีพื้นที่ 300,000 ลูกบาศก์ฟุต และจะส่งผลกระทบต่อตัวเลข PGRE อย่างแน่นอน หากพื้นที่ว่างยังคงว่างอยู่

เพิ่มแนวทางและเสถียรภาพทางการเงินแม้จะมีความไม่แน่นอน

แม้จะมีความไม่แน่นอนในระยะสั้นหลายประการ แต่ฝ่ายบริหารยังคงเพิ่มคำแนะนำต่อไป หลังจากที่ผลประกอบการไตรมาสที่สองออกมาดีเกินคาด นอกจากนี้ บริษัทอยู่ในสถานะสภาพคล่องที่แข็งแกร่งในแง่ของความพ่ายแพ้ในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค

สภาพคล่องอยู่ที่ 1.0 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นงวด และมากกว่า 500 ล้านดอลลาร์เป็นเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด แม้ว่าระยะเวลาครบกำหนดถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้จะอยู่ที่จุดสิ้นสุดที่สั้นกว่า แต่เมื่อถึง 4.6 ปี หนี้จะไม่ได้รับภาระหนักมากนักเมื่อถึงกำหนดชำระที่กำลังจะมาถึง โดยมีเพียง 5% ของกองหนี้ทั้งหมดที่จะครบกำหนดชำระในปี 2566 จึงไม่เหมาะ เนื่องจากสภาพแวดล้อมด้านราคา แต่สภาพคล่องและกระแสเงินสดในปัจจุบันมีเพียงพอที่จะรองรับการครบกำหนดในอนาคตได้

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 - กำหนดอายุหนี้

ข้อมูลเสริมสำหรับผู้ลงทุนสำหรับไตรมาสที่สองของปีงบประมาณที่ 22 – กำหนดอายุหนี้

PGRE ไม่ใช่การลงทุนที่น่าสนใจเพียงพอสำหรับนักลงทุนรายใหม่

PGRE เป็น REIT ที่มีการซื้อขายน้อยกับกลุ่มอาคารสำนักงานระดับ A ขนาดเล็กในนิวยอร์กซิตี้และซานฟรานซิสโก แม้ว่าจะมีขนาดเล็กกว่า แต่ก็ยังมีอยู่อย่างมั่นคงในตลาดที่เข้าถึงยากสองแห่งในสหรัฐอเมริกา โดยมีฐานผู้เช่าซึ่งรวมถึงบริษัทที่มีชื่อเสียงซึ่งดำเนินงานในอุตสาหกรรมด้านกฎหมาย การเงิน และเทคโนโลยี

การปรับปรุงในตัวชี้วัดพอร์ตโฟลิโอซึ่งรวมถึงความแข็งแกร่งของการเช่าอย่างต่อเนื่องผ่านสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนและการเพิ่มขึ้นของตัวเลขการเข้าพักอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ผลลัพธ์ในช่วงล่าสุดมาถึงจุดต่ำสุดของการประมาณการเบื้องต้น โอกาสในการเพิ่มพื้นที่เช่าเพิ่มเติมยังให้มุมมองที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเติบโตของรายได้ในอนาคต

การสร้างสมดุลของแนวโน้มเชิงบวกเหล่านี้คือการมุ่งเน้นตลาดในสองพื้นที่ปฏิบัติการหลักเท่านั้น ในสองพื้นที่นี้ ตลาดนิวยอร์กซิตี้มีสัดส่วน 70% ของธุรกิจ นอกจากนี้ มากกว่า 50% ของรายได้มาจากอาคารสามหลัง ส่งผลให้บริษัทมีอัตราตำแหน่งงานว่างและความเสี่ยงด้านตลาดสูง ระยะเวลาหมดอายุในระยะสั้นที่มีขนาดใหญ่เป็นอีกตัวแปรหนึ่งที่ผู้มีโอกาสเป็นนักลงทุนควรพิจารณา

แม้จะมีความไม่แน่นอน PGRE อยู่ในสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเพื่อรับมือกับความพ่ายแพ้ที่อาจเกิดขึ้น สภาพคล่องและกระแสเงินสดในปัจจุบันเพียงพอที่จะรองรับภาระผูกพันที่เกิดขึ้นประจำ ซึ่งรวมถึงเงินปันผลรายไตรมาส 0.0775 เหรียญสหรัฐต่อหุ้น แม้ว่าผลตอบแทนต่อปี 5% จะไม่น่าสนใจในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน แต่ก็ได้รับการคุ้มครองอย่างเต็มที่และไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกขัดจังหวะ สิ่งนี้จะช่วยปลอบประโลมให้กับนักลงทุนที่ประสบภาวะขาดทุนเกือบ 30% ในแต่ละปีอยู่แล้ว

ในขณะที่นักลงทุนที่มีศักยภาพน่าจะมองหาทางเลือกอื่นในภาคส่วนอื่น ๆ ได้ดีกว่า ผู้ถือหุ้นเดิมอาจพบว่าดีกว่าที่จะดำรงตำแหน่งของตน ความคิดเห็นในเชิงบวกเกี่ยวกับความพยายามในการเช่าในการเรียกรายได้ครั้งต่อไปอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่จูงใจให้ราคาหุ้นอยู่เหนือมูลค่าปัจจุบัน 6.5 เท่า แม้ว่าจำนวนหุ้นจะเพิ่มขึ้น 10% ก็จะทำให้ตัวคูณปัจจุบันของพวกเขาเพิ่มขึ้นเพียง 7.4 เท่า ซึ่งยังคงเป็นส่วนลดมหาศาล แม้ว่าสิ่งนี้อาจไม่เพียงพอที่จะกู้คืนความสูญเสียทั้งหมดของเขา แต่มันก็เป็นขั้นตอนในทิศทางที่ถูกต้อง

#Paramount #Group #กลมอาคารสำนกงานระดบ #ทเขมขน #NYSE #PGRE

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *